Préambule
Le bail acquisitif n’est pas une solution aux problèmes liés aux logements mais une solution à l’absence de contrats de location. L’abolition de la location immobilière est la solution, le bail acquisitif est proposé pour régler les problèmes induits par ce changement. Il n’est pas proposé ici de mettre en place ce concept de bail acquisitif en tant que possible contrat de location, mais en tant qu’unique contrat permettant d’occuper un logement dont on n’est pas encore propriétaire, sans dépendre d’une banque.
Pourquoi abolir la location immobilière ?
Être locataire, c’est avoir un bail locatif et avoir signé un contrat de location. Un propriétaire a vendu le droit d’utiliser son bien contre rémunération mensuelle. Il s’agit d’un usage largement normalisé mais il ne semble pas faire sens. À quoi correspond la mensualité ? On ne vend pas le service, l’accueil dans la maison, qui n’est pas en adéquation avec le montant élevé des loyers. Mensuellement, il faut compter l’amortissement de la maison, les charges, les impôts fonciers, les potentielles mises aux normes et le coût de construction initial, étalés sur la totalité de l’existence du logement. Près de la moitié des logements ont été construits il y a plus d’un demi-siècle. Pour un coût de fabrication de 20 000€ il y a 50 ans (à peu près 200 000 € aujourd’hui selon les évolutions de l’ICC), le montant s’évalue au maximum à 33 € par mois, sans compter que ces logements sont toujours là et sans doute pour encore longtemps, réduisant encore ce montant.
La valeur non spéculative est de quatre à six fois moindre que ce qui est pratiqué aujourd’hui pour la location. Alors que paye-t-on en fait ?
De prime abord, le prix élevé de la location semble justifié par la construction et pourtant ce montant n’a aucun lien avec le bâti. L’entreprise en bâtiment a déjà été rémunérée à la construction et le propriétaire a obtenu le titre de propriété. Il peut décider de vendre son logement en réalisant une plus-value. Il peut aussi décider d’occuper le logement. Il existe une troisième option. Le propriétaire peut demander une somme plus grande que le prix de revient, exploitant le fait que les potentiels locataires n’ont pas accès à la propriété.
Le bailleur peut s’enrichir grâce à son titre de propriété sans rien perdre dans l’échange, du fait qu’il a pu être propriétaire quand d’autres ne le pouvaient pas et non pas en rendant un service, car comme on l’a vu le service coûterait beaucoup moins.
Les personnes étant en capacité de devenir propriétaires sont les plus fortunées et peuvent exploiter sans limites le fait que d’autres n’ont pas accès à la propriété et doivent se loger tout de même. Ils ont tout intérêt à posséder toujours plus de logements, ce qui augmente le prix de l’immobilier, dans une spirale qui leur profite.
La location est donc un contrat qui augmente les inégalités, un obstacle à l’accession à la propriété pour tout un chacun. L’abolition de ce système semble nécessaire et inévitable à plus ou moins court terme et demande une réflexion pour la mise en place d’une nouvelle forme de contrat qui permettrait aux moins fortunés d’accéder à la propriété. Réflexion que nous nous proposons de faire dans cet article.
Le bail acquisitif
Le fonctionnement du bail acquisitif est simple. Un propriétaire peut occuper son bien, le mettre en vente ou proposer un bail acquisitif. Si une personne en recherche de logement n’a pas les moyens d’acquérir un bien en un seul paiement, il peut avoir recourt au bail acquisitif.
Le vendeur définit un prix de vente proche des prix du marché. On ajoute au prix définit les frais d’acquisition qui seront payés au fur et à mesure de l’acquisition des parts.
L’acheteur présente ses revenus et sa capacité à payer des mensualités.
On imagine le bail acquisitif semblable à un crédit, avec une assurance et un échéancier qui permettraient à l’acheteur de pouvoir payer le bien et les frais d’acquisition. Si cette personne empruntait à X% d’intérêts et remboursait pendant Y années cela rentrerait dans son budget mensuel.
En choisissant le bail acquisitif, l’acquéreur ne réalise pas ce crédit financièrement, le système bancaire n’est pas utilisé. Ce n’est pas une somme d’argent qui est prêtée, mais le bien immobilier. L’acheteur rembourse ensuite ce bien mensuellement.
Chaque mois l’acheteur rembourse une mensualité que le vendeur perçoit. Au terme du bail acquisitif, le bien appartient à l’acquéreur qui a pu habiter son futur bien tout au long du bail.
Si l’acquéreur quitte le logement pendant le crédit, il peut interrompre son bail acquisitif et sera propriétaire au prorata de ce qu’il a remboursé. S’il est propriétaire minoritaire il peut chercher à vendre ses parts ou ses parts seront vendues à terme.
Le propriétaire majoritaire d’un logement inoccupé se charge d’habiter le logement, de vendre ses parts ou de trouver une nouvelle personne qui souhaite l’habiter en reprenant un bail acquisitif.
En cas de décès, le bail acquisitif est interrompu le temps du règlement de la succession. Les ayants droits peuvent reprendre le contrat pour devenir les futurs propriétaires ou l’interrompre. Dans tous les cas, ils héritent des parts déjà acquises.
Toute personne qui habite un logement privé est soit propriétaire exclusif du logement, soit accédante sous forme de prêt bancaire ou sous forme de bail acquisitif.
Avantages du bail acquisitif
- Toute personne deviendra à terme propriétaire du logement qu’elle occupe.
- Les inégalités seront réduites.
- Les vendeurs y sont gagnants grâce aux intérêts.
- Les vendeurs sont incités à proposer des mensualités les plus basses possibles afin d’augmenter la somme qu’ils gagnent car les prêts les plus longs sont ceux qui rapportent le plus.
- Les acheteurs sont incités à ne pas dégrader le bien du propriétaire car il s’agit de leur futur bien.
- L’intervention du système bancaire n’est pas nécessaire, le montant de la vente étant remboursé directement par les mensualités, par l’acquéreur au vendeur.
- Le coût de l’immobilier va fortement baisser et se rapprocher de la valeur d’usage car il n’y plus d’incitation à posséder des biens immobiliers pour percevoir des revenus locatifs.
- Le risque de bulles spéculatives diminue.
- Le nombre de logements vacants diminuera drastiquement, réglant un des aspects de la crise du logement.
- Le besoin de construction de nouveaux logements, et l’impact écologique qui va avec, sont réduits.
- Les acquéreurs peuvent avoir accès à plus de zones d’habitation car le coût mensuel ne dépend plus d’un marché locatif mais de la mensualité choisie.
- Les acquéreurs trouveront du sens à leur travail sur la durée et les vendeurs ne seront plus dans une forme d’exploitation des occupants.
- En cas de difficulté de paiement, l’acheteur peut demander une renégociation de l’échéancier pour étaler l’achat et diminuer les mensualités, réduisant les risques d’impayés. Le vendeur peut refuser la proposition mais il est dans son intérêt d’accepter.
Conséquences
Comment abolir la location et mettre en place le bail acquisitif en essayant d’éviter des dommages collatéraux qui rendraient l’opération contre-productive ?
Si tous les contrats de location immobilière devenaient subitement des contrats de bail acquisitif les conséquences seraient multiples. Nous pouvons proposer des pistes pour les anticiper.
Restreindre progressivement la location immobilière des accédants avec pour but à terme de rendre impossible de louer un bien qu’on ne possède pas intégralement.
La construction et la valorisation de logement sociaux créé un risque effondrement du marché de l’immobilier. Les politiques publiques futures ayant pour but de rendre les logements accessibles, cet effondrement n’est pas à craindre, mais il faut s’y préparer pour ne pas avoir d’incitation à maintenir les prix des logements artificiellement élevés.
Un des plus gros risques est pour les personnes qui s’endettent pour acheter des biens qu’ils ne comptent pas utiliser. Ces acheteurs comptent sur les revenus locatifs pour rembourser l’achat de leur bien. Dans le cas où les prix de l’immobilier redeviennent abordables et reprennent une place bien moins grande dans le budget des ménages, il deviendrait compliqué pour ces acheteurs d’être solvable.
Ainsi il faut s’assurer qu’un propriétaire le soit intégralement pour qu’il puisse louer son bien.
La mise en place pourrait se faire par pallier. Dans un premier temps par exemple empêcher aux gens ne possédant qu’un tier du bien de louer, puis la moitié etc.
Effondrement du marché de l’immobilier
Le bail acquisitif rendra le rapport de force entre le bailleur et le logé plus équilibré. Aujourd’hui le rapport est favorable au bailleur ce qui donne à la propriété immobilière une valeur plus élevée que ce qu’elle devrait être. La valeur d’un bien immobilier ne correspond pas aujourd’hui à l’unique fait de pouvoir l’habiter, mais aussi au fait de pouvoir le louer. Ainsi la valeur des biens immobiliers aujourd’hui est très élevée. Le bail acquisitif diminuerait la valeur des biens immobiliers, ceux-ci ne permettant plus de profiter de la situation de domination offerte par le système de location immobilière.
Voyons les impacts sur les populations:
1) Propriétaire du logement qu’il occupe
La valeur spéculative n’a pas un impact significatif pour le propriétaire.
S’il prévoit de vendre, il devra se reloger et profitera des bas coûts du marché.
S’il prévoit d’hypothéquer il ne pourra pas emprunter autant.
2) Accédant
L’accédant a conclu des prêts avant l’effondrement des prix et rembourse une valeur supérieure à celle du bien qu’il occupe. Certaines banques pourraient considérer que le crédit doit être rompu car le bien n’est plus à la hauteur du prêt contracté.
Une proposition assez simple est de garantir aux banques une prise en charge des prêts en échec par l’état.
Cette proposition peut être financée par la suppression de toutes les aides existantes pour l’incitation à la location immobilière. Duflot etc.
3) Locataire
Le locataire pourra exiger la mise en place d’un bail acquisitif pour remplacer le contrat de location existant. Le bailleur devra proposer entre autres, des options avec une durée maximale de remboursement. Le locataire peut refuser les propositions du bailleur et garder son contrat de location.
4) Multi-Propriétaire
On a traité le cas où les logements sont déjà occupés, étudions le cas de logements inoccupés. Chaque logement inoccupé représente une personne que l’état doit loger autrement. Il est alors demandé une contribution auprès du propriétaire du logement inoccupé du montant du coût du logement d’une personne par l’état. Si le propriétaire le souhaite, il peut vendre son logement ou le proposer en bail acquisitif. Il ne peut plus le louer, la location ayant été abolie, sauf pour les contrats en cours.
5) Bailleurs accédants
Un des plus gros risques est pour les personnes qui s’endettent pour acheter des biens qu’ils ne comptent pas utiliser. Ces acheteurs comptent sur les revenus locatifs pour rembourser l’achat de leur bien. Dans le cas où les prix de l’immobilier redeviennent abordables et reprennent une place bien moins grande dans le budget des ménages, il deviendrait compliqué pour ces acheteurs d’être solvable.
Ainsi il faut s’assurer qu’un propriétaire le soit intégralement pour qu’il puisse louer son bien.
La mise en place pourrait se faire par pallier. Dans un premier temps par exemple empêcher aux gens ne possédant qu’un tier du bien de louer, puis la moitié etc.
Conclusion
Penser qu’il est impossible de changer le système actuel voudrait dire qu’il ne sera jamais possible de loger tout le monde et que les inégalités de patrimoine immobilier ne feront qu’augmenter. On peut faire évoluer ce système qui n’est plus adapté, proposer des alternatives. L’abolition de la location et la mise en place du bail acquisitif permettra un système qui s’appuie sur des instruments solides déjà existants, qui ne remet pas en cause la propriété privée, qui ne propose pas d’exproprier et qui pourra concilier tous les acteurs, tout en tendant vers la propriété d’usage de l’immobilier. Pour que ces propositions puissent être mises en place, il faut qu’elles soient demandées par une majorité. A cette fin, il est nécessaire d’en expliquer les atouts en la partageant avec le plus grand nombre tout en l’améliorant sans cesse. On est déjà en train de le faire.
Parlez du bail acquisitif. Parlez entre citoyens. On peut changer le monde.
